Покупка недвижимости в Таиланде

Как иностранец может владеть квартирой в Таиланде

Иностранный гражданин может приобрести квартиру в зарегистрированном кондоминиуме в полную собственность на своё имя, Freehold.

Но есть ограничение: иностранцам может принадлежать не более 49% общей площади всех квартир конкретного кондоминиума.

Foreign Quota на практике

Если квартира зарегистрирована в Foreign Quota, иностранный покупатель становится её собственником. Он может:

• жить в квартире;
• сдавать её в аренду с соблюдением законодательства и правил кондоминиума;
• продать;
• передать по наследству.

Перед регистрацией сделки juristic person кондоминиума подтверждает, что после перехода права собственности иностранная квота в здании не превысит установленный законом лимит.

А что такое Thai Quota?

Это часть площади кондоминиума, которая не входит в 49% иностранной квоты. Иностранец не может просто зарегистрировать такую квартиру на своё имя как Foreign Freehold. В зависимости от объекта и юридической структуры сделки могут использоваться другие инструменты, например зарегистрированный Leasehold или Sap Ing Sith.

Поэтому две внешне одинаковые квартиры в одном здании иногда стоят по-разному: форма владения влияет на цену и дальнейшие возможности собственника.

Откуда берётся правило 49/51

Ограничение установлено Condominium Act. Закон разрешает иностранцам владеть квартирами в зарегистрированных кондоминиумах, но совокупная площадь квартир, принадлежащих иностранцам, не может превышать 49% общей площади всех квартир здания.

Leasehold: что это такое

Ещё один термин, который регулярно встречает иностранный покупатель. Для жилой недвижимости зарегистрированный Leasehold обычно оформляется на срок до 30 лет.

Он особенно часто используется в сделках с виллами и землёй, поскольку иностранные граждане, за ограниченными законом исключениями, не могут напрямую владеть землёй в Таиланде. На практике иностранец получает зарегистрированное право аренды земли на определённый срок, а права на строение оформляются отдельно, в зависимости от структуры сделки.

Можно ли продлить Leasehold?

После окончания первоначального срока стороны могут заключить новый договор аренды. В договоре также могут быть прописаны условия будущего продления. Но важно различать:

Поэтому при покупке важно смотреть не на рекламную формулировку, а на реальную юридическую структуру и условия договора.

Sap Ing Sith: чем он отличается от Leasehold

Sap Ing Sith введён отдельным Sap Ing Sith Act B.E. 2562 (2019). Он может регистрироваться в отношении определённых видов недвижимости:

• земли с соответствующим правоустанавливающим документом;
• земли вместе с находящимся на ней строением;
• зарегистрированной condominium unit.

То есть этот инструмент применяется и к домам с землёй, и к квартирам.

Главное отличие

Leasehold основан прежде всего на договоре аренды. Sap Ing Sith представляет собой отдельное зарегистрированное имущественное право с более широкими возможностями распоряжения. В течение срока его можно:

• передать другому лицу;
• передать по наследству;
• использовать как обеспечение в предусмотренных законом случаях;
• официально зарегистрировать в Land Office (оформляется отдельный регистрационный документ).

Простыми словами

Как иностранцу купить виллу

С квартирой всё относительно просто: если в кондоминиуме доступна Foreign Quota, иностранец регистрирует квартиру в собственность на своё имя. С виллой сложнее: нужно разделять право на строение и право на землю, а землю иностранец, за ограниченными исключениями, напрямую на себя зарегистрировать не может.

Что нужно понимать при покупке виллы

• кому принадлежит земля;
• какое право на землю получает покупатель;
• на какой срок оно оформляется;
• как оформлены права на сам дом;
• можно ли передавать эти права;
• что происходит при продаже или наследовании;
• какие права регистрируются в Land Office.

В зависимости от проекта и структуры сделки используются, например, зарегистрированный Leasehold или Sap Ing Sith, если объект соответствует требованиям закона.

Сколько стоит содержать квартиру

После покупки собственник платит регулярный взнос на содержание общей инфраструктуры: Maintenance Fee, или Common Area Fee. Из него оплачиваются:

• охрана и уборка;
• бассейны и фитнес;
• лифты;
• обслуживание и освещение общих территорий;
• работа персонала condominium juristic person.

Размер зависит от проекта: чем больше инфраструктуры и выше уровень комплекса, тем выше обычно расходы. Поэтому сравнивайте не только цену квартиры, но и будущие регулярные платежи.

Конкретный тариф всегда нужно проверять для выбранного проекта.

Что такое Sinking Fund

Это резервный фонд кондоминиума. Деньги идут не на ежедневную уборку или персонал, а на будущие крупные расходы здания:

• ремонт фасада;
• крупный ремонт оборудования;
• ремонт инженерных систем;
• обновление общих территорий;
• другие капитальные работы.

В новых проектах первоначальный взнос в Sinking Fund часто платится один раз при передаче квартиры и рассчитывается от площади.

Ставка и порядок оплаты у каждого проекта свои.

Налоги и расходы при переходе права собственности

При регистрации в Land Office возникают государственные сборы и налоги. Не все они автоматически ложатся на покупателя.

В зависимости от сделки также может возникать withholding tax. Specific Business Tax и stamp duty не стоит воспринимать как два обязательных платежа, которые всегда начисляются одновременно.

Размер налогов и распределение расходов зависят от типа объекта, продавца, срока владения, базы расчёта и условий конкретной сделки.

Как происходит покупка

В разных проектах процесс может отличаться, но общая схема обычно такая.

1. Выбор объектаБюджет, цель покупки, локация и подходящий формат недвижимости.
2. Проверка основных условийДо reservation fee: стоимость, форма владения, условия оплаты, размер и условия возврата брони, ключевые дополнительные расходы.
3. БронированиеКвартира или вилла резервируется, вносится booking fee.
4. Проверка документов и договораДо существенной оплаты: юридическая структура, условия договора, график платежей, расходы и основные документы объекта.
5. Подписание договораФиксируются цена, объект, график платежей, сроки и обязательства сторон.
6. ОплатаДля строящихся проектов часто есть поэтапный график или рассрочка от застройщика.
7. Передача объектаПосле завершения строительства: осмотр и проверка состояния перед приёмкой.
8. РегистрацияПраво собственности или соответствующее зарегистрированное право оформляется в Land Office.

Почему для Foreign Quota важно, как переводятся деньги

При покупке в Foreign Quota важно не только оплатить объект, но и правильно оформить платежи, чтобы потом зарегистрировать собственность на иностранного покупателя.

Для покупателей из России прямой международный банковский перевод может быть затруднён из-за ограничений. Но это не значит, что купить недвижимость в Таиланде невозможно: используются специализированные платёжные сервисы и другие доступные способы расчётов. Главное, чтобы схема давала документы, подтверждающие платёж и поступление средств для регистрации сделки.

Покупателю не нужно самому разбираться в банковских процедурах и назначениях платежей. Эти вопросы лучше решить заранее, ещё до основной оплаты.

Нужно ли делать ремонт после покупки

Многие новые кондоминиумы в Паттайе передаются с готовой отделкой. В стоимость, в зависимости от проекта, могут входить:

• встроенная кухня;
• сантехника;
• кондиционеры;
• встроенные шкафы;
• мебельный пакет;
• часть бытовой техники.

Поэтому квартиру нередко можно быстро подготовить к жизни или долгосрочной аренде после получения ключей. Перед покупкой запросите furniture specification и проверьте, что именно входит в стоимость юнита.

Сколько может приносить аренда

Доходность нужно считать для каждого объекта отдельно.

Сдавать квартиру самому необязательно

Если вы живёте в другой стране или не хотите заниматься арендой, есть услуги управления недвижимостью. Управляющая компания может:

• размещать рекламу и искать арендаторов;
• организовывать просмотры;
• готовить договор;
• контролировать поступление оплаты;
• следить за состоянием квартиры и организовывать уборку;
• решать бытовые вопросы арендатора и ремонт;
• предоставлять собственнику отчёты.

Стоимость зависит от компании и набора услуг: процент от арендного дохода, фиксированная комиссия или отдельная плата за поиск арендатора.

Долгосрочная и посуточная аренда: не одно и то же

Покупатель инвестиционной недвижимости должен заранее понимать модель аренды. Гостиничная деятельность в Таиланде регулируется Hotel Act и связанными с ним правилами.

Для обычного собственника самая понятная модель: долгосрочная аренда. Если расчёт строится на краткосрочной, эту возможность нужно проверить до покупки.

Новостройка или вторичный рынок

Универсального ответа нет.

У новостройки учитывайте сроки строительства, надёжность застройщика, условия договора и будущую конкуренцию внутри проекта.

Что нужно проверить до покупки

Перед внесением существенной суммы проверьте:

• кто застройщик или продавец
• какие проекты застройщик уже завершил
• кому принадлежит земля
• форму владения: Foreign Freehold, Leasehold, Sap Ing Sith или другая
• для виллы: на каком основании вы получаете право на землю
• что именно входит в стоимость
• размер Sinking Fund
• размер Maintenance Fee
• распределение transfer expenses
• график платежей
• условия переуступки или перепродажи
• правила аренды
• реальные ставки аренды в похожих комплексах
• количество квартир в здании
• инфраструктуру и парковку
• сроки строительства
• основные документы проекта
• условия договора
• дополнительные расходы при передаче и регистрации