Аренда и инвестиции
Долгосрочная или посуточная аренда: что разрешено и как платить налог
Сдавать квартиру в Таиланде можно, но долгосрочная и посуточная аренда юридически устроены по-разному. Разбираем, что говорит закон о гостиницах, где проходит граница и какой налог платить с дохода.
Коротко
- Аренда с оплатой помесячно и дольше не считается гостиничной деятельностью по Hotel Act.
- Посуточная сдача без гостиничной лицензии нарушает закон: штраф до 20 000 ฿ и до 10 000 ฿ за каждый день.
- Доход от аренды облагается налогом от 0 до 35% с вычетом 30% расходов.
Что говорит закон о гостиницах
Hotel Act B.E. 2547 (2004) называет отелем любое платное временное размещение. Но в законе есть важное исключение: не считается отелем жильё, которое сдаётся с оплатой помесячно или за более длинный срок. Именно поэтому долгосрочная аренда квартиры от месяца не требует гостиничной лицензии.
Посуточная и понедельная сдача туристам юридически ближе к гостиничному бизнесу. Заниматься им без лицензии запрещено.
- Без лицензии
- лишение свободы до 1 года или штраф до 20 000 ฿, или оба
- Плюс за каждый день нарушения
- до 10 000 ฿
Это санкции по разделу 59 Hotel Act. На практике дела о посуточной сдаче квартир доходили до суда: в 2018 году суд в Хуахине оштрафовал владельцев квартир, сдававших их посуточно без лицензии.
Правила дома важнее
Кроме закона, действуют правила (регламент) конкретного кондоминиума. Многие дома прямо запрещают краткосрочную аренду, другие разрешают её через собственный сервис или оператора с лицензией. Есть комплексы, которые изначально строятся как кондо-отели с гостиничным оператором.
Долгосрочная аренда: самая понятная модель
- договор от месяца, обычно на 6 или 12 месяцев;
- залог, как правило, за 1–2 месяца;
- коммунальные платежи оплачивает жилец;
- спрос стабильнее, меньше износ квартиры и меньше хлопот.
Доход ниже, чем при удачной посуточной сдаче в сезон, но предсказуемее. Пример расчёта в статье Инвестиции в квартиру в Паттайе.
Налог с дохода от аренды
Доход от сдачи квартиры в Таиланде облагается налогом на доходы физических лиц. Аренда тайского объекта это доход из Таиланда, поэтому налог платят и резиденты, и нерезиденты.
- Вычет расходов. Из дохода от сдачи здания можно вычесть 30% без подтверждения расходов.
- Шкала. Прогрессивная, от 0% на доход до 150 000 ฿ в год до 35% на доход свыше 4 млн ฿.
- Если жилец компания. Компания удерживает с арендной платы 5% налога и перечисляет его сама.
- Резидент. Налоговым резидентом считается тот, кто провёл в Таиланде больше 180 дней в календарном году.
| Годовой облагаемый доход | Ставка |
|---|---|
| До 150 000 ฿ | 0% |
| 150 001–300 000 ฿ | 5% |
| 300 001–500 000 ฿ | 10% |
| 500 001–750 000 ฿ | 15% |
| 750 001–1 000 000 ฿ | 20% |
| 1 000 001–2 000 000 ฿ | 25% |
| 2 000 001–4 000 000 ฿ | 30% |
| Больше 4 000 000 ฿ | 35% |
Кроме вычета 30%, физлицо вправе применить личные вычеты. Точный расчёт для вашей ситуации лучше сделать с бухгалтером в Таиланде.
Кто занимается арендой
Если вы живёте не в Таиланде, аренду удобно передать управляющей компании: поиск жильцов, договор, контроль оплаты, уборка, мелкий ремонт и отчёты. Avalon помогает сдать квартиру после покупки и берёт её в управление.
Частые вопросы
Можно ли сдавать квартиру в Таиланде посуточно?
Только с гостиничной лицензией и если это разрешают правила дома. Сдача с оплатой помесячно и дольше по Hotel Act гостиничным бизнесом не считается.
Какой штраф за посуточную сдачу без лицензии?
По разделу 59 Hotel Act: до 1 года лишения свободы или штраф до 20 000 ฿, плюс до 10 000 ฿ за каждый день нарушения.
Какой налог платить с аренды?
Налог на доходы физлиц по шкале от 0 до 35% после вычета 30% расходов. Если жилец компания, она удерживает 5% сама.
Источники
- Hotel Act B.E. 2547 (2004), официальный английский перевод, разделы 4, 15 и 59
- Revenue Department: налог на доходы физических лиц, ставки и вычеты
- Khaosod English: решение суда в Хуахине по посуточной сдаче квартир, 2018
Статья носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Законы, сборы и условия проектов меняются: перед сделкой мы проверяем актуальные условия для конкретного объекта.
