Аренда и инвестиции
Инвестиции в квартиру в Паттайе: сколько приносит аренда
Квартиру в Паттайе часто покупают, чтобы сдавать. Объясняем, как честно посчитать доход, какие расходы забывают и почему мы не обещаем «гарантированные 10% годовых».
Коротко
- Частый ориентир для инвестиционных квартир в Паттайе: 6–7% годовых до вычета расходов (gross).
- Чистая доходность ниже: из дохода вычитаются взносы дома, управление, простой и налог.
- Считать нужно каждый объект отдельно, с реальными ставками аренды в этом же доме.
Gross и net: две разные доходности
Когда говорят «квартира приносит 7%», почти всегда имеют в виду gross: годовую арендную плату, делённую на цену покупки. Это удобно для сравнения проектов, но в карман попадает меньше. Net, чистая доходность, считается после всех расходов собственника.
Для инвестиционных квартир в Паттайе частый ориентир gross: 6–7% в год. Насколько он выполнится, зависит от цены покупки, района, вида, ставки аренды и загрузки.
Пример расчёта
Условная студия 30 м² за 3 000 000 ฿, долгосрочная аренда. Ставки для примера, в каждом доме свои:
- Аренда 15 000 ฿ × 11 месяцев (месяц на поиск жильца)
- 165 000 ฿
- Maintenance Fee, 30 м² × 60 ฿ × 12
- − 21 600 ฿
- Управляющая компания, 15% от аренды
- − 24 750 ฿
- Мелкий ремонт и замена техники
- − 10 000 ฿
- Чистый доход до налога
- 108 650 ฿
- Доходность net до налога
- ≈ 3,6% в год
Gross в этом примере 6% (180 000 ฿ при полной загрузке). Разница с net и есть та часть расходов, о которой часто забывают. Налог на доход от аренды в Таиланде тоже нужно учесть, он зависит от суммы дохода и вашего налогового статуса. Подробнее в статье о долгосрочной и посуточной аренде.
От чего зависит доход
- Цена покупки. Чем дешевле вход относительно аренды, тем выше доходность. Поэтому студии часто выгоднее больших квартир.
- Район. Джомтьен и центр стабильно востребованы у арендаторов. Подробнее в статье о районах Паттайи.
- Сезонность. С ноября по март спрос и ставки выше, летом ниже.
- Конкуренция в доме. После сдачи большого комплекса на аренду одновременно выходит много одинаковых квартир.
- Модель аренды. Долгосрочная проще и понятнее с точки зрения закона, посуточная может дать больше, но требует проверки правил.
Рост цены: вторая часть дохода
Кроме аренды, инвестор рассчитывает на рост стоимости. В новостройках цены застройщика обычно растут по мере строительства, но гарантий тут нет: при перепродаже вы конкурируете с другими квартирами в том же доме. Поэтому важно покупать то, что будет легко продать: хорошая локация, вид, понятная планировка.
Сдавать самому необязательно
Если вы живёте не в Таиланде, аренду можно передать управляющей компании: поиск жильцов, показы, договор, контроль оплаты, уборка, мелкий ремонт и отчёты. Стоимость зависит от набора услуг: процент от аренды или фиксированная плата. Avalon помогает с арендой и управлением после покупки, комиссия за управление 15% от аренды.
Как выбрать квартиру под аренду
- Определите модель
Долгосрочная аренда или посуточная, от этого зависит выбор дома.
- Узнайте реальные ставки
Сколько сдаются похожие квартиры именно в этом комплексе, а не в рекламе.
- Посчитайте net
Вычтите взносы, управление, простой и налог.
- Проверьте правила дома
Некоторые кондоминиумы ограничивают краткосрочную аренду.
- Думайте о продаже
Ликвидная квартира важнее лишнего процента доходности.
Частые вопросы
Какая доходность у квартиры в Паттайе?
Частый ориентир 6–7% годовых до вычета расходов. Чистая доходность после взносов, управления и простоя ниже.
Бывает ли гарантированная доходность?
Только если она прописана в договоре с застройщиком или оператором на конкретный срок. Устные обещания гарантией не являются.
Сколько стоит управление арендой?
В Avalon комиссия за управление 15% от аренды.
Источники
- Гайд Avalon «Покупка недвижимости в Таиланде», глава об аренде
- Revenue Department: налог на доходы физических лиц, доход от аренды
Статья носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Законы, сборы и условия проектов меняются: перед сделкой мы проверяем актуальные условия для конкретного объекта.
