Покупка
Фрихолд или лизхолд: что выбрать
Freehold, Leasehold и новое право Sap Ing Sith: три слова, от которых зависит, чем вы на самом деле владеете. Разбираем разницу простыми словами и объясняем, почему реклама «аренда на 90 лет» не всегда значит то, что кажется.
Коротко
- Freehold: собственность без срока. Для иностранца доступна в квартирах Foreign Quota.
- Leasehold: зарегистрированная аренда до 30 лет, основной инструмент для вилл и земли.
- «30+30+30» не гарантирует 90 лет: Верховный суд признал автоматическое продление ничтожным.
Freehold: полная собственность
Freehold означает, что объект принадлежит вам без ограничения срока: его можно продать, сдать и передать по наследству. Для иностранца Freehold доступен прежде всего в квартирах кондоминиумов в пределах Foreign Quota. Как это работает, мы разобрали в статье о Foreign Quota.
Leasehold: долгосрочная аренда
Leasehold это зарегистрированное право аренды. По Гражданскому и торговому кодексу Таиланда срок аренды недвижимости не может превышать 30 лет, а аренда больше чем на 3 года должна быть зарегистрирована в Land Office, иначе она действует только 3 года.
Leasehold чаще всего используют для вилл и земли, потому что иностранцы, за ограниченными исключениями закона, не могут владеть землёй в Таиланде. Иностранец получает зарегистрированное право аренды земли, а право на сам дом оформляется отдельно.
Что значит «30+30+30»
В рекламе часто пишут «аренда на 90 лет». На деле зарегистрировать сразу можно только первые 30 лет. Остальные периоды это обязательство продавца продлить аренду, записанное в договоре.
И это обязательство оказалось слабее, чем считалось. В решении Верховного суда Таиланда № 4655/2566 (2023) условия об автоматическом продлении аренды ещё на 30 лет признаны ничтожными: суд посчитал их способом обойти предел в 30 лет. Не помогли ни регистрация, ни предоплата за все сроки, ни заранее подписанные договоры. После этого решения схему «30+30+30» нельзя считать гарантией 90 лет.
| Сегодня | Через 30 лет | |
|---|---|---|
| Первый срок | Зарегистрирован в Land Office | Заканчивается |
| Продление | Обещание в договоре | Нужно зарегистрировать новый срок |
Sap Ing Sith: новое право до 30 лет
С 2020 года в Таиланде действует отдельный закон Sap Ing Sith (B.E. 2562). Это зарегистрированное имущественное право на землю, дом с землёй или квартиру в кондоминиуме сроком до 30 лет. Главное отличие от обычной аренды: в течение срока его можно передать другому человеку, оставить по наследству и использовать как залог в случаях, предусмотренных законом.
Сравнение трёх форм
| Freehold | Leasehold | Sap Ing Sith | |
|---|---|---|---|
| Срок | Без ограничения | До 30 лет | До 30 лет |
| Регистрация в Land Office | Да | Да, если больше 3 лет | Да |
| Земля в собственности | Нет, доля в общем имуществе дома | Нет | Нет |
| Продажа другому лицу | Да | Зависит от договора | Предусмотрена законом |
| Наследование | Да | Зависит от договора | Предусмотрено законом |
| Где используется | Квартиры Foreign Quota | Виллы, земля, Thai Quota | Квартиры, дома, земля |
Как иностранцу купить виллу
С виллой нужно разделять право на дом и право на землю. Перед покупкой выясните: - кому принадлежит земля и какое право на неё вы получаете; - на какой срок и как оно зарегистрировано; - как оформлен сам дом; - что происходит при продаже и наследовании.
Частые вопросы
Чем фрихолд отличается от лизхолда?
Freehold это собственность без срока, Leasehold это зарегистрированная аренда на срок до 30 лет.
Можно ли продлить лизхолд после 30 лет?
Можно заключить новый договор, но автоматическое продление не гарантировано: Верховный суд Таиланда в решении № 4655/2566 признал такие условия ничтожными.
Может ли иностранец купить виллу с землёй?
Землю напрямую иностранец, за редкими исключениями закона, оформить не может. Обычно используют зарегистрированную аренду земли или Sap Ing Sith сроком до 30 лет.
Источники
- Civil and Commercial Code, разделы 538 и 540: срок и регистрация аренды (Tilleke & Gibbins)
- Addleshaw Goddard: решение Верховного суда 4655/2566 об автоматическом продлении аренды
- Sap Ing Sith Act B.E. 2562 (2019), Office of the Council of State
- Land Code: владение землёй иностранцами
- Гайд Avalon: Leasehold и Sap Ing Sith
Статья носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Законы, сборы и условия проектов меняются: перед сделкой мы проверяем актуальные условия для конкретного объекта.
