Покупка
Риски покупки квартиры в Таиланде и что проверить до сделки
«В чём подвох?» Этот вопрос задают почти все, кто впервые смотрит квартиры в Таиланде. Подвоха в самой системе нет, но есть типичные ошибки покупателей. Собрали их в одном месте вместе с чек-листом проверок.
Коротко
- Главные риски связаны не с законом, а с выбором объекта и неправильной оплатой.
- Проверяйте квоту, застройщика, договор и все будущие расходы до брони.
- Не верьте устным обещаниям доходности и «последней квартире по акции».
Риск 1. Квартира не в той квоте
Иностранец оформляет квартиру на себя только в пределах Foreign Quota. Если квота в доме закончилась, квартиру можно купить только в другой форме, например через долгосрочную аренду. Это не всегда плохо, но цена и права будут другими. Что проверить: в какой квоте квартира, и есть ли письменное подтверждение от застройщика или juristic person.
Риск 2. Деньги переведены не так
Для регистрации в Foreign Quota нужно подтвердить, что деньги пришли из-за границы. Наличные, переводы от третьих лиц или со счёта в Таиланде без истории могут создать проблемы в Land Office. Что проверить: схему оплаты и какой документ выдаст банк, ещё до первого крупного платежа.
Риск 3. Застройщик и сроки
Новостройка продаётся до того, как построена. Сроки сдачи могут сдвигаться, а в худшем случае проект может остановиться. Что проверить: сколько проектов застройщик уже сдал и вовремя ли, кому принадлежит земля, есть ли разрешение на строительство, что договор говорит о задержке.
Риск 4. Обещанная доходность
«Гарантированные 8% годовых» в рекламе могут означать что угодно. Что проверить: записана ли гарантия в договоре, кто её платит, на сколько лет и из каких денег. Честный расчёт доходности мы показываем в статье Инвестиции в квартиру в Паттайе.
Риск 5. Посуточная аренда без разрешения
Сдавать квартиру туристам посуточно можно не везде: это регулирует закон о гостиницах и правила самого дома. Что проверить: правила juristic person и модель аренды, если на неё строится расчёт. Подробнее в статье Долгосрочная или посуточная аренда.
Риск 6. Вилла через тайскую компанию
Схемы, где землю оформляют на тайскую компанию с номинальными тайскими акционерами только ради обхода запрета на владение землёй иностранцами, не являются безопасной альтернативой. Что проверить: какое право на землю вы получаете и на каком основании, лучше с независимым юристом.
Риск 7. Скрытые расходы
Покупатель видит цену квартиры, но забывает про Sinking Fund, Maintenance Fee за год вперёд, сборы при регистрации, мебель. Что проверить: полный расчёт расходов до ключей. Пример в статье Сколько стоит содержать квартиру.
Чек-лист перед бронью
- Кто застройщик или продавец, какие проекты сданы
- Кому принадлежит земля
- Форма владения: Foreign Freehold, Leasehold или другая
- Что входит в цену: мебель, техника, кухня
- Размер Sinking Fund и Maintenance Fee
- Кто платит сборы при регистрации
- График платежей и условия возврата брони
- Условия переуступки договора до сдачи дома
- Правила аренды в доме
- Реальные ставки аренды в похожих комплексах
- Срок строительства и что будет при задержке
Частые вопросы
В чём подвох при покупке квартиры в Таиланде?
Подвоха в системе нет, но есть типичные ошибки: квартира не в той квоте, неправильная оплата, ненадёжный застройщик, устные обещания доходности.
Безопасно ли оформлять виллу через тайскую компанию?
Схемы с номинальными тайскими акционерами только ради обхода запрета на владение землёй не являются безопасной альтернативой.
Что проверить до брони?
Застройщика, землю, форму владения, все будущие расходы, график платежей, условия возврата брони и правила аренды в доме.
Источники
- Condominium Act B.E. 2522, раздел 19 bis: лимит 49%
- Land Code: ограничения на владение землёй иностранцами
- Hotel Act B.E. 2547 (2004), официальный английский перевод
- Гайд Avalon: что проверить до покупки
Статья носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Законы, сборы и условия проектов меняются: перед сделкой мы проверяем актуальные условия для конкретного объекта.
