Покупка
Новостройка или вторичка в Паттайе: что выбрать
Сказать «вторичка всегда дешевле» так же неверно, как «любая новостройка вырастет в цене». Разбираем, когда выгоднее строящийся дом, а когда готовая квартира, и что проверить в каждом случае.
Коротко
- Новостройка: рассрочка, выбор планировок и новый дом, но ожидание и риски стройки.
- Вторичка: видно реальный дом, вид и расходы, сдавать можно сразу.
- Сравнивать нужно конкретные объекты, а не рынки целиком.
Новостройка: за что её выбирают
- Рассрочка от застройщика. Платите частями во время стройки, без банка и процентов в большинстве проектов.
- Выбор. На старте продаж доступно больше этажей, видов и планировок.
- Новый дом. Современные бассейны, фитнес, коворкинги, всё работает и не требует ремонта.
- Цена на раннем этапе. Застройщики часто поднимают цены по мере строительства, поэтому вход в начале может быть выгоднее.
Минусы тоже есть: квартиру придётся ждать, иногда несколько лет, а сроки сдачи могут сдвигаться. После сдачи в одном доме одновременно появляется много квартир на аренду, и конкуренция за арендаторов в первый год выше.
Вторичка: что даёт готовая квартира
- Видно всё сразу. Реальный вид из окна, состояние дома, соседи, парковка.
- История расходов. Известны настоящий Maintenance Fee и как дом обслуживается.
- Доход сразу. Квартиру можно сдавать сразу после сделки, иногда уже с арендатором.
- Торг. Цену и распределение расходов на регистрацию можно обсуждать с продавцом.
Минусы: оплатить нужно сразу всю сумму, рассрочки обычно нет. Дому может требоваться обновление, а мебель и техника изношены.
Сравнение в таблице
| Новостройка | Вторичка | |
|---|---|---|
| Оплата | Рассрочка на время стройки | Обычно вся сумма сразу |
| Когда заселиться | После сдачи дома | Сразу после сделки |
| Выбор | Много планировок на старте | Что есть на рынке |
| Риски | Сроки и надёжность застройщика | Состояние дома и квартиры |
| Аренда | После сдачи, высокая конкуренция в первый год | Сразу |
| Расходы на регистрацию | По договору с застройщиком | Обсуждаются с продавцом |
Что проверить в новостройке
- Застройщик
Какие проекты он уже сдал, были ли задержки.
- Земля и разрешения
Кому принадлежит земля, есть ли разрешение на строительство и все документы по проекту.
- Квота
Квартира должна быть в Foreign Quota, если оформляете на себя.
- Договор
График платежей, срок сдачи и что будет при задержке.
- Расходы при передаче
Sinking Fund, Maintenance Fee, деление сбора за регистрацию.
Что проверить во вторичке
- Документы
Свидетельство о праве собственности на квартиру (тайский документ Or.Chor.2, «อ.ช.2») на имя продавца.
- Квота
В какой квоте квартира: Foreign или Thai. От этого зависит, сможете ли вы оформить её на себя.
- Долги
Справка от управляющей компании дома об отсутствии долгов по взносам.
- Состояние
Осмотр квартиры и дома, кондиционеры, сантехника, следы протечек.
- Реальная аренда
Сколько сдаются похожие квартиры в этом доме.
Так что выбрать
Если покупаете для жизни через пару лет или хотите платить частями, смотрите новостройки. Если нужна квартира прямо сейчас или доход с первого месяца, смотрите вторичку. Мы работаем с обоими рынками: новостройки и вторичка на сайте, а подборку под вашу задачу пришлём в мессенджер.
Частые вопросы
Что выгоднее: новостройка или вторичка?
Зависит от цели. Новостройка даёт рассрочку и выбор планировок, вторичка даёт квартиру сразу и понятные расходы. Сравнивать нужно конкретные объекты.
Можно ли сдавать квартиру на вторичке сразу?
Да, сразу после регистрации сделки, иногда даже с действующим арендатором.
Что проверить при покупке на вторичке?
Документ о собственности на имя продавца, квоту квартиры, отсутствие долгов по взносам, состояние квартиры и реальные ставки аренды в доме.
Источники
- Condominium Act B.E. 2522 (1979), Office of the Council of State
- Land Department (Department of Lands), Таиланд
Статья носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Законы, сборы и условия проектов меняются: перед сделкой мы проверяем актуальные условия для конкретного объекта.
