Аренда и инвестиции
Аренда квартиры на Пхукете: что нужно знать собственнику
Пхукет один из самых популярных курортов Азии, и многие покупают здесь квартиру, чтобы жить в ней часть года, а остальное время сдавать. Чтобы аренда приносила радость, а не хлопоты, важно понимать три вещи: как устроены сезоны, что закон разрешает в кондоминиуме и как работают управляющие компании. Собрали всё в одном месте.
Коротко
- Высокий сезон на Пхукете примерно с ноября по апрель, пик спроса с 20-х чисел декабря до февраля. С мая по октябрь дожди и волны, гости приезжают на более долгий срок.
- Сдавать квартиру в обычном кондоминиуме на срок меньше 30 дней без гостиничной лицензии нельзя. Посуточно легально только в проектах с лицензией через оператора.
- Управляющие берут обычно 15 – 30% от дохода при краткосрочной сдаче и 8 – 12% при долгосрочной. Доход от аренды облагается налогом.
Сезоны: когда спрос выше
- Высокий сезон примерно с ноября по апрель: сухо, море спокойное на западных пляжах. Самые востребованные даты с 20-х чисел декабря до конца января, особенно Новый год.
- Низкий сезон с мая по октябрь: юго-западный муссон, дожди и волны на пляжах Андаманского моря. В это время чаще приезжают гости на 3 – 6 месяцев, а цены ниже.
По данным отраслевых отчётов, загрузка отелей Пхукета в январе–феврале 2026 года была выше 80%, а в июне 2025 года, в низкий сезон, около 63%. По подсчёту CBRE, в первом полугодии 2026 года средняя загрузка составила 67,7%.
Кто приезжает. По данным за 8 месяцев 2026 года больше всего иностранных гостей Пхукета из России, далее Китай, Индия и Австралия. Прямые рейсы из многих стран делают остров популярным круглый год.
Посуточно или помесячно: что говорит закон
- Меньше 30 дней считается гостиничной деятельностью по закону об отелях (Hotel Act 2004). Для неё нужна гостиничная лицензия.
- От 30 дней это обычная аренда по Гражданскому кодексу, лицензия не нужна.
- В кондоминиуме гостиничный бизнес вести нельзя: в циркуляре от 6 ноября 2023 года Департамент земель разъяснил, что это не разрешено даже с согласия совладельцев.
- Лицензию дают на здание, а не на одну квартиру. Поэтому посуточно легально сдают только в проектах, где здание имеет гостиничную лицензию и работает лицензированный оператор (rental program).
Кроме закона, есть правила самого кондоминиума: общее собрание может ограничить сдачу, например только от одного или шести месяцев. Уточняйте их до покупки.
Подробнее о разнице между форматами в статье Долгосрочная или посуточная аренда.
Управляющие компании
Если вы не живёте на Пхукете постоянно, квартирой обычно занимается управляющая компания. Она:
- выставляет цены по сезонам и размещает квартиру на площадках;
- заселяет гостей, убирает, принимает депозиты;
- подаёт уведомления TM.30 в иммиграцию;
- присылает собственнику отчёт и выплаты.
Сколько берут (по обзорам 2025–2026 годов):
| Формат | Комиссия управляющего |
|---|---|
| Краткосрочная сдача, кондо | обычно 15 – 30% от дохода, чаще около 20% |
| Виллы | обычно 25 – 35%, бассейн и сад нередко отдельно |
| Долгосрочная сдача | 8 – 12% от месячной аренды плюс плата за поиск жильца |
Сравнивая предложения, смотрите не только на процент, но и на базу расчёта: берут ли его с общей суммы бронирования или после уборки и расходов, что входит в услугу, как оплачиваются мелкий ремонт и замена вещей.
Хорошо, когда в комплексе работает одна управляющая компания, выбранная застройщиком или собранием собственников: единый ресепшен, единые стандарты и цены поддерживают репутацию всего здания.
Налоги с аренды
- Доход от аренды облагается подоходным налогом Таиланда по шкале от 0 до 35%, при расчёте можно вычесть 30% от суммы аренды как расходы.
- Если арендатор компания, она удерживает налог у источника: с нерезидента 15%, с резидента 5%. Для подачи декларации нужен тайский налоговый номер.
- При сдаче может пересчитываться налог на землю и строения: для коммерческого использования ставка выше, чем для жилья.
Как устроены налоги при покупке, мы разобрали в статье Налоги при покупке квартиры.
TM.30
Владелец жилья должен сообщить в иммиграцию о проживании иностранного гостя в течение 24 часов после заселения. Подать уведомление можно онлайн. Если квартирой управляет компания, это обычно её обязанность, но ответственность остаётся на собственнике, поэтому проверьте, что уведомления подаются.
Советы собственнику
- До покупки уточните, есть ли у здания гостиничная лицензия и что разрешают правила кондоминиума.
- В низкий сезон ориентируйтесь на гостей на несколько месяцев.
- Не блокируйте под себя новогодние даты, если важен доход.
- Пропишите в договоре с управляющим базу расчёта комиссии, отчёты и порядок расторжения.
Если вы выбираете квартиру на Пхукете или в Паттайе под сдачу, мы поможем подобрать проект с понятными правилами аренды. Проекты по Таиланду: Недвижимость в Таиланде.
Частые вопросы
Можно ли сдавать квартиру на Пхукете посуточно?
В обычном кондоминиуме на срок меньше 30 дней без гостиничной лицензии нельзя. Легально посуточно сдают только в проектах с лицензией через лицензированного оператора.
Когда высокий сезон аренды на Пхукете?
Примерно с ноября по апрель, пик спроса с 20-х чисел декабря до конца января. С мая по октябрь дожди, гости приезжают на более долгий срок.
Сколько берёт управляющая компания на Пхукете?
По обзорам 2025–2026 годов, при краткосрочной сдаче обычно 15 – 30% от дохода, при долгосрочной 8 – 12% от месячной аренды плюс плата за поиск жильца.
Нужно ли платить налог с аренды в Таиланде?
Да, доход облагается подоходным налогом по шкале от 0 до 35% с вычетом 30% расходов. Если арендатор компания, она удерживает налог у источника.
Источники
- Tilleke & Gibbins: кондоминиумы нельзя использовать под гостиницу, 13.11.2023
- Thaiger: проверка кондо с посуточной арендой на Пхукете, 30.07.2026
- CBRE: рынок Пхукета, первое полугодие 2026
- HLB Thailand: налог на доход от аренды
- Khaosod English: туристы Пхукета за 8 месяцев 2026
Статья носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Законы, сборы и условия проектов меняются: перед сделкой мы проверяем актуальные условия для конкретного объекта.
