Покупка
Вилла на Пхукете: как иностранцу оформить дом и землю
Вилла с бассейном и видом на море мечта многих, кто полюбил Пхукет. Купить её иностранцу можно, просто оформление устроено иначе, чем с квартирой: землю иностранец берёт в долгосрочную аренду, а дом может принадлежать ему лично. Разбираем, как это работает по закону, что изменилось в 2025–2026 годах и на что смотреть в документах.
Коротко
- Землю иностранец в собственность купить не может. Её оформляют в аренду до 30 лет с обязательной регистрацией в Land Office.
- Дом может принадлежать иностранцу отдельно от земли, если строится по разрешению на его имя.
- Обещание продлений «30+30+30» в договоре Верховный суд признал недействительным: гарантированы 30 лет, продление обсуждают заново.
Земля и дом: как разделено владение
- Квартира в кондоминиуме может принадлежать иностранцу в полную собственность (freehold) в пределах квоты 49% площади здания.
- Землю иностранец по Земельному кодексу в собственность купить не может.
- Дом, то есть строение, может принадлежать иностранцу отдельно от земли: например, если он построен по разрешению на строительство на его имя на арендованном участке.
Поэтому типичная схема для виллы: долгосрочная аренда земли плюс дом в собственность. Подробно о разнице форматов в статье Фрихолд или лизхолд.
Аренда земли на 30 лет
- По статье 540 Гражданского и торгового кодекса аренда недвижимости заключается не больше чем на 30 лет. Продлить её можно, но каждое продление тоже не больше 30 лет.
- Аренду дольше 3 лет нужно зарегистрировать в Land Office, иначе она действует только 3 года. Запись об аренде появляется на обороте документа на землю.
- Регистрационный сбор составляет 1% от суммы аренды за весь срок плюс гербовый сбор 0,1%. Кто платит, стороны решают в договоре.
Аренда на 99 лет для иностранцев обсуждалась в 2024–2025 годах, но законом не стала.
Тайская компания
Законна только реальная действующая тайская компания с настоящим бизнесом, сотрудниками и налогами. Схема, где тайцы числятся владельцами 51% только на бумаге, а деньги и управление у иностранца, незаконна по Закону об иностранном бизнесе.
С мая 2026 года Департамент земель проверяет происхождение денег при сделках от 5 млн ฿ и компании с участием иностранцев: держат ли тайские акционеры доли за иностранца и хватает ли у компании капитала на покупку. В июле 2026 года на Пхукете проходили проверки объектов, оформленных через номинальные схемы. Поэтому выбирайте прозрачную структуру с юристом.
Покупка на тайского супруга
Гражданин Таиланда в браке с иностранцем может купить землю на своё имя, если подтвердит, что деньги его личные, а не общие. Супруги подписывают заявление в Land Office, иностранный супруг совладельцем земли не становится. С 2026 года такие сделки тоже проверяют внимательнее.
Что проверить перед покупкой
- Документ на землю: полноценный титул (чанот), владелец, обременения на обороте (ипотека, аренда, сервитут).
- Доступ к дороге и совпадение границ участка.
- Разрешение на строительство и зонирование участка.
- Рельеф: на Пхукете для участков на холмах действуют особые требования, а строительство на крутых склонах ограничено. В конце 2024 года отменили правило, запрещавшее строить выше 80 м над уровнем моря, но проект всё равно согласуют с провинциальным управлением градостроительства.
Налоги и содержание
- Налог на землю и строения (закон 2019 года) одинаков для тайцев и иностранцев. Для жилья ставка небольшая, от 0,02%, для коммерческого использования выше, от 0,3%.
- Содержание виллы: бассейн, сад, охрана и уборка, если вилла в комплексе, ещё и плата за общие территории.
- Сдача в аренду посуточно требует лицензии, подробнее в статье Аренда квартиры на Пхукете.
Советы
- Работайте с независимым юристом, который проверит землю и договор.
- Регистрируйте аренду земли в Land Office, не ограничивайтесь договором на 3 года.
- Не рассчитывайте на автоматические продления, закладывайте 30 лет.
- Деньги на покупку переводите из-за рубежа на своё имя и сохраняйте документы. Как это сделать, в статье Как перевести деньги на покупку.
Если вы выбираете виллу или квартиру на Пхукете, мы поможем с подбором и проверкой документов. Проекты по Таиланду: Недвижимость в Таиланде.
Частые вопросы
Может ли иностранец купить виллу на Пхукете?
Да, но землю иностранец берёт в аренду до 30 лет с регистрацией в Land Office, а дом может принадлежать ему отдельно от земли.
Можно ли продлить аренду земли 30+30+30?
Верховный суд признал заранее прописанное обязательство продлить аренду недействительным. Гарантированы 30 лет, продление обсуждают заново.
Законно ли оформлять виллу на тайскую компанию?
Только если это реальная действующая компания. Схема с номинальными тайскими акционерами незаконна, с 2026 года такие сделки проверяют строже.
Сколько стоит регистрация аренды земли?
1% от суммы аренды за весь срок плюс гербовый сбор 0,1%. Стороны решают в договоре, кто платит.
Источники
- Addleshaw Goddard: решение Верховного суда 4655/2566 об автоматическом продлении аренды
- The Nation: Департамент земель усиливает проверки номинальных схем, 26.05.2026
- Департамент земель Таиланда: приобретение земли тайцем, состоящим в браке с иностранцем
- C9 Hotelworks: отмена ограничения высоты 80 м на Пхукете
- ThaiLawOnline: налог на землю и строения
Статья носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Законы, сборы и условия проектов меняются: перед сделкой мы проверяем актуальные условия для конкретного объекта.
