Покупка
Новостройки Пхукета: как покупать квартиру на этапе строительства
Большинство иностранцев на Пхукете покупают квартиры в новостройках: на этапе строительства цена обычно ниже, а платить можно частями. Закон Таиланда хорошо защищает покупателя кондоминиума, если знать свои права. Рассказываем, как устроены платежи, какие разрешения проверить и что прописано в договоре на случай задержки.
Коротко
- Обычный порядок: бронь, договор с первым взносом, платежи по этапам стройки и остаток при передаче ключей. Часто встречается схема 30% во время стройки и 70% на ключах.
- Договор с застройщиком должен соответствовать государственной типовой форме, а реклама и буклеты считаются частью договора.
- При срыве срока сдачи покупатель может расторгнуть договор с возвратом денег или получать неустойку. Гарантия на конструктив 5 лет, на остальное 2 года.
Почему покупают на этапе строительства
- Цена: на старте продаж она обычно ниже, чем при сдаче дома.
- Рассрочка: платежи растянуты на время стройки, часто без процентов.
- Выбор: доступны лучшие этажи, виды и планировки.
Взамен покупатель ждёт сдачи дома, поэтому важно проверить застройщика, разрешения и договор. Общие правила покупки в Таиланде в статье Как купить квартиру в Таиланде.
График платежей
Обычный порядок на Пхукете:
- Бронь
Небольшой взнос, часто около 100 000 ฿, фиксирует квартиру и цену.
- Договор
Подписывается через 2 – 4 недели, первый взнос обычно 20 – 30%.
- Платежи по этапам
Остальное делят по этапам стройки, часто без процентов.
- Передача ключей
Последний платёж и регистрация права собственности в Land Office.
Распространена схема 30/70: около 30% во время строительства и 70% при получении ключей. Деньги на покупку квартиры в собственность иностранец переводит из-за рубежа на своё имя, подробно в статье Как перевести деньги на квартиру.
Разрешения: что проверить
- EIA: для жилого здания от 80 квартир или от 4 000 м² обязательна оценка воздействия на окружающую среду, её одобряет ONEP. Без одобренной EIA не выдают разрешение на строительство.
- Разрешение на строительство и зонирование участка.
- Земля под проектом: документ на землю на имя компании-застройщика, есть ли банковская ипотека на проект и как она снимается при передаче квартир.
- Компания: регистрация, история проектов, сданные дома.
Покупка до одобрения EIA и разрешения на строительство дешевле, но это покупка с большим риском: проект ещё может измениться или задержаться.
Договор: права покупателя
С 2008 года договор продажи квартиры от застройщика должен соответствовать государственной типовой форме, она есть на сайте Департамента земель. Пункты, которые ухудшают положение покупателя по сравнению с формой, не действуют.
- Реклама, буклеты и шоурум считаются частью договора. Если обещанное отличается от построенного, действует более выгодное для покупателя.
- Мебель и отделка: проверьте, что именно перечислено в договоре, а не только в презентации.
Если сдачу задерживают
По типовой форме, если застройщик сорвал дату передачи, покупатель может:
- расторгнуть договор и вернуть все платежи с процентами;
- или сохранить договор и получать неустойку не меньше 0,01% цены в день, но не больше 10%.
Чтобы сохранить право на неустойку, заявите о нём застройщику письменно. Многие договоры дают застройщику льготный период после плановой даты, это стоит прочитать до подписания.
Приёмка и гарантия
- Приёмка: осматривайте квартиру по акту со списком замечаний, фотографиями и письменными уведомлениями застройщику.
- Площадь: если фактическая отличается до 5%, цена пересчитывается; если больше, покупатель может отказаться от покупки.
- Гарантия по типовой форме: на конструктив и встроенное оборудование не меньше 5 лет, на остальное не меньше 2 лет, отсчёт от регистрации кондоминиума. Застройщик устраняет дефект в течение 30 дней после письменного уведомления.
Регистрация собственности
Право собственности переходит при регистрации в Land Office, где выдают документ на квартиру. Иностранец получает квартиру в собственность в пределах квоты 49% площади здания, подробнее в статье Квота 49/51. Сборы и налоги при регистрации в статье Налоги при покупке квартиры.
Советы
- Сравнивайте договор с типовой формой или попросите юриста.
- Проверьте EIA и разрешение на строительство до первого крупного платежа.
- Сохраняйте все рекламные материалы проекта.
- Уточните правила аренды в будущем кондоминиуме, если планируете сдавать.
Новостройки Таиланда, которые мы показываем, собраны на странице Недвижимость в Таиланде. Поможем выбрать проект и проверить документы.
Частые вопросы
Как платят за квартиру в новостройке на Пхукете?
Бронь, договор с первым взносом 20 – 30%, платежи по этапам стройки и остаток при передаче ключей. Часто встречается схема 30/70.
Что такое EIA и зачем её проверять?
Оценка воздействия на окружающую среду, обязательная для зданий от 80 квартир или 4 000 м². Без одобренной EIA не выдают разрешение на строительство.
Что делать, если застройщик задерживает сдачу?
По типовой форме договора покупатель может расторгнуть договор с возвратом денег и процентов или получать неустойку не меньше 0,01% цены в день, но не больше 10%.
Какая гарантия на новостройку в Таиланде?
По типовой форме не меньше 5 лет на конструктив и встроенное оборудование и не меньше 2 лет на остальное.
Источники
- Департамент земель Таиланда: типовой договор продажи квартиры
- ONEP: оценка воздействия на окружающую среду (EIA)
- ThaiLawOnline: покупка кондо на этапе строительства
- Condominium Act B.E. 2522 (1979), Office of the Council of State
Статья носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Законы, сборы и условия проектов меняются: перед сделкой мы проверяем актуальные условия для конкретного объекта.
